Anda berencana membangun rumah atau gedung? Atau Anda berencana membeli rumah jadi yang sudah dibangun oleh orang lain? Kalau ya, silahkan baca dulu tulisan ini. Pelajari ketentuan tentang aspek Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dalam membangun rumah. Jangan sampai setelah membangun rumah Anda dipusingkan oleh urusan PPN yang tidak Anda ketahui sebelumnya.

Kegiatan membangun rumah atau gedung atau bangunan sendiri baik yang dilakukan oleh orang pribadi maupun badan merupakan objek PPN berdasarkan Pasal 16C Undang-undang PPN. Selengkapnya bunyi Pasal 16C tersebut adalah :

Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha  atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan fihak lain yang batasan dan tatacaranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.

Keputusan Menteri Keuangan yang mengatur hal ini adalah Keputusan Menteri Keuangan Nomor 533/KMK.04/2000 yang telah diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002. Selain itu ada juga Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-387/PJ./2002.

Berdasarkan aturan-aturan tersebut, suatu kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN jika memenuhi beberapa syarat, yaitu :

  1. Dilakukan tidak dalam kegiatan perusahaan atau pekerjaan,

  2. Bangunan yang dibangun adalah untuk tempat tinggal atau tempat usaha,

  3. Luas bangunan 200 m2 atau lebih, dan

  4. Bangunan bersifat permanen yang konstruksi utamanya berupa tembok, dan atau kayu tahan lama, dan atau bahan lain dengan kekuatan tahan sampai dengan 20 tahun atau lebih.

Nah, jika Anda tidak ingin dikenakan PPN silahkan membangun rumah dengan luas kurang dari 200 m2. Hentikan membaca sisa tulisan ini. Namun jika Anda merencanakan membangun rumah dengan luas 200 m2 atau lebih, silahkan baca sisa tulisan ini agar Anda bisa membayar PPN sesuai ketentuan dan menghindari sanksi yang tidak perlu. Bagi Anda yang akan membeli rumah jadi yang sudah dibangun oleh orang lain (tidak melalui pengembang perumahan), pastikan luas rumah yang akan Anda beli. Jika luasnya 200m2 atau  lebih silahkan tanyakan pemenuhan pembayaran PPN nya kepada penjual agar Anda tidak dibuat repot kalau ada petugas pajak yang datang.

PPN atas kegiatan membangun sendiri ini besarnya adalah 10% x 40% x seluruh pengeluaran (termasuk PPN) dalam satu bulan atau 4% dari total pengeluaran setiap bulan. Dengan demikian, penghitungan ini dilakukan setiap bulan. Adapun PPN penyetorannya di bayar di bank selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pengeluaran biaya. Apabila Anda menyetor lebih dari tanggal itu, Anda bisa dikenakan sanksi administrasi bunga sebesar 2% per bulan.

Pembayaran PPN ini menggunakan sarana SSP (Surat Setoran Pajak). Pastikan Anda mencantumkan kode MAP dan kode setoran yang benar dalam SSP.  Kode MAP nya adalah 411211 dan kode jenis setorannya 103. Apabila Anda tidak memiliki NPWP, isikan 9 digit pertama dari kolom NPWP berupa angka nol. Tiga digit berikutnya diisi kode KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat dibangunnya bangunan tersebut. Jika Anda tidak tahu kode KPP, silahkan tanya ke kantor pajak terdekat. Tiga digit berikutnya dari kode NPWP diisi angka nol.

Nah, dari bank Anda nanti akan mendapat dua lembar SSP yaitu lembar 1 dan lembar 3. Segera laporkan SSP lembar ke-3 ke kantor pajak. SSP lembar 1 sebaiknya Anda simpan beserta dokumen-dokumen pengeluaran biaya agar Anda bisa mempertanggungjawabkan penyetoran dan perhitungan PPN ini kalau suatu saat ada pemeriksaan.

Update Maret 2010

Telah terbit ketentuan baru tentang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang mulai berlaku 1 April 2010. Klik di tautan berikut untuk mendapatkan informasinya.

PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri Per 1 April 2010