Anda berencana membangun rumah atau gedung? Atau Anda berencana membeli rumah jadi yang sudah dibangun oleh orang lain? Kalau ya, silahkan baca dulu tulisan ini. Pelajari ketentuan tentang aspek Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dalam membangun rumah. Jangan sampai setelah membangun rumah Anda dipusingkan oleh urusan PPN yang tidak Anda ketahui sebelumnya.
Kegiatan membangun rumah atau gedung atau bangunan sendiri baik yang dilakukan oleh orang pribadi maupun badan merupakan objek PPN berdasarkan Pasal 16C Undang-undang PPN. Selengkapnya bunyi Pasal 16C tersebut adalah :
Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan fihak lain yang batasan dan tatacaranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.
Keputusan Menteri Keuangan yang mengatur hal ini adalah Keputusan Menteri Keuangan Nomor 533/KMK.04/2000 yang telah diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002. Selain itu ada juga Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-387/PJ./2002.
Berdasarkan aturan-aturan tersebut, suatu kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN jika memenuhi beberapa syarat, yaitu :
-
Dilakukan tidak dalam kegiatan perusahaan atau pekerjaan,
-
Bangunan yang dibangun adalah untuk tempat tinggal atau tempat usaha,
-
Luas bangunan 200 m2 atau lebih, dan
-
Bangunan bersifat permanen yang konstruksi utamanya berupa tembok, dan atau kayu tahan lama, dan atau bahan lain dengan kekuatan tahan sampai dengan 20 tahun atau lebih.
Nah, jika Anda tidak ingin dikenakan PPN silahkan membangun rumah dengan luas kurang dari 200 m2. Hentikan membaca sisa tulisan ini. Namun jika Anda merencanakan membangun rumah dengan luas 200 m2 atau lebih, silahkan baca sisa tulisan ini agar Anda bisa membayar PPN sesuai ketentuan dan menghindari sanksi yang tidak perlu. Bagi Anda yang akan membeli rumah jadi yang sudah dibangun oleh orang lain (tidak melalui pengembang perumahan), pastikan luas rumah yang akan Anda beli. Jika luasnya 200m2 atau lebih silahkan tanyakan pemenuhan pembayaran PPN nya kepada penjual agar Anda tidak dibuat repot kalau ada petugas pajak yang datang.
PPN atas kegiatan membangun sendiri ini besarnya adalah 10% x 40% x seluruh pengeluaran (termasuk PPN) dalam satu bulan atau 4% dari total pengeluaran setiap bulan. Dengan demikian, penghitungan ini dilakukan setiap bulan. Adapun PPN penyetorannya di bayar di bank selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pengeluaran biaya. Apabila Anda menyetor lebih dari tanggal itu, Anda bisa dikenakan sanksi administrasi bunga sebesar 2% per bulan.
Pembayaran PPN ini menggunakan sarana SSP (Surat Setoran Pajak). Pastikan Anda mencantumkan kode MAP dan kode setoran yang benar dalam SSP. Kode MAP nya adalah 411211 dan kode jenis setorannya 103. Apabila Anda tidak memiliki NPWP, isikan 9 digit pertama dari kolom NPWP berupa angka nol. Tiga digit berikutnya diisi kode KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat dibangunnya bangunan tersebut. Jika Anda tidak tahu kode KPP, silahkan tanya ke kantor pajak terdekat. Tiga digit berikutnya dari kode NPWP diisi angka nol.
Nah, dari bank Anda nanti akan mendapat dua lembar SSP yaitu lembar 1 dan lembar 3. Segera laporkan SSP lembar ke-3 ke kantor pajak. SSP lembar 1 sebaiknya Anda simpan beserta dokumen-dokumen pengeluaran biaya agar Anda bisa mempertanggungjawabkan penyetoran dan perhitungan PPN ini kalau suatu saat ada pemeriksaan.
Update Maret 2010
Telah terbit ketentuan baru tentang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang mulai berlaku 1 April 2010. Klik di tautan berikut untuk mendapatkan informasinya.
PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri Per 1 April 2010
Incoming search terms:
- ppn rumah (27)
- rumah pajak indonesia (22)
- ppn perumahan (15)
- ppn jual beli rumah (14)
- pajak pembangunan rumah (9)
- ppn beli rumah (8)
- pajak membangun rumah (5)
- ppn rumah baru (4)
- alasan beli perumahan kena ppn 10% (4)
- ppn bangunan (4)
Pak/Ibu,
Saya mau tanya apakah uang muka dp pembelian rumah dikenakan PPN? Sebelumnya harga rumah dan tanah telah dihitung PPN 10%, namun ketika kami baru membayar dp/uang muka tersebut kepada pihak developer, dikatakan bahwa kami wajib membayar lagi PPN 10% dari dp/uang muka yang telah kami bayar.
Mohon penjleasan dan ada di pasal berapa dalam ketentuan perpajakan?
Terima kasih..
Pak, ma kasih atas info nya izin ngelink buat nambah2. tks
Pak, mohon pencerahan nih.
Apakah petugas pajak diperkenankan untuk membandingkan antara IMB dan kondisi asli bangunan?
saya membangun rumah dengan ukuran 173m3, dan seiring berjalannya waktu ada perubahan layout dalam rumah (letak kamar mandi) dan sedikit (minor) perubahan teras, dari yang tadinya pakai pagar besi, saya ganti pagar bata yg berventilasi (bolong2).
pertanyaan saya kedua, apakah ruang jemur yang di beri atap fiber juga di hitung luas bangunan? memang ruang jemur tersebut saya tutupin tembok + roster (bata bolong2) + pintu pagar.
mohon sarannya.
salam sejahtera P Dudi
pak pada saat ini kantor kami sedang melakukan renovasi yang dikerjakan sendiri dengan luasnya > 200m2,kewajian pajak apa saja yang harus kami penuhi. terimakasi atas jawabannya
karena bukan membanguan (tapi renovasi), maka tidak termasuk ruang lingkup kegiatan membangun sendiri sehingga tidak kena PPN.
Siang P Dudy,
Saya termasuk orang yg awam mengenai perpajakan, saya ada pertanyaan mengenai pembetulan SPT masa PPN dengan kasus sbb:
Saya sudah melaporkan untuk PPN masa bln Mei untuk Faktur Pajak Standar nomor 010.000-09.000000xx yg terbit bln April, tetapi karena kurang teliti Faktur Pajak Standar nomor 010.000-09.000000xx ini juga sy laporkan untuk masa Juni, bagaimana cara pembetulannya pak? Mohon penjelasannya, trus apa juga kena sangsi administratif?.
mo tanya pak.
jika saya beli rumah di developer, misal seharga 143 jt, tapi seolah2 saya beli kavling aja seharga 59 juta dan membangun sendiri. Untuk luas rumah sekitar 50m2. kira2 bearapa pajak (PPN) yang harus saya bayar, selain BPHTB?
terima kasih
Pak mau tanya, saya bangun rumah tahun 2002 luas 130m2 di tanah seluas 340m2, tahun 2005 saya bangun paviliun tambahan jadi luasnya kira2 210m2, belum ada surat sih dari kantor pajak, untuk jaga2nya hitungan pajaknya bagaimana ya pak?
Pak mau tanya, seminggu lalu kami dapat surat daro Pajak, yang meminta saya untuk membayar pajak pembangunan rumah, tentunya saya sangat kaget sekali ttg aturan ini, luas rumah saya sesuia IMB memang sekitar 200M2, nanum pembangunannya kami lakukan sendiri dan tersendat-sendat(krn biaya),dismping itu jg kami menggunakan bahan2 bangunan dr sisa-sisa bangunan lain serta ada bahan bangunan yg dikasih cuma2 dari orang tua dan kakak. jd intinya saya tidak tahu total biaya pembangunan rumaha tsb.apa dan bagaimana yg saya harus lakukan? krn kalau dengan aturannya spt : 10%x40%xtotal pengeluaran biaya perbulan, saya tidak belum sanggup utk membayarnya.
Pak mau menanyakan, mengenai PPN membangun sendiri. Rumah di atas 400m2 yang dibangun hampir 3 thn dengan dana hasil pinjaman dari bank. Kemudian baru-baru ini ada surat pemberitahuan dari pajak. Apa yang dapat kita lakukan apabila saat ini kita tidak mempunyai dana untuk membayar pajak yang sebesar 4% itu? Mungkin apabila pemberitahuan dilakukan saat IMB kita buat akan lebih ringan karena dapat dibayarkan per bulan. Namun pemberitahuan disampaikan setelah saya melaporkan perubahan PBB. Apakah ada keringan yang dapat digunakan? Rumah besar bukan krn kelebihan duit namun karena adanya kepentingan lain. Mohon penjelasannya. Tks
pak dudi,
untuk kegiatan membangun sendiri apakah perlu di laporkan dalam spt tahunan op tsb dan bagaimana perlakuannya apabila bangunan yang dibangun op tsb kemudian di jual ke pt/badan.
terima kasih atas penjelasannya.
Pak Dudy, mohon penjelasan Bapak apakah pengenaan PPN ini berlaku untuk rumah kami yang luasnya 275m yang dibangun pada tahun 1991. Bagaimana cara menghitung jumlah pajak yang harus dibayar apabila kami tidak lagi mempunyai bukti-bukti pembayaran sehubungan dengan pembangunan rumah kami tsb?
Syarat luas tanah yang 200 m2 itu berlaku mulai 1 Juli 2002, sebelumnya syaratnya adalah 400 m2, jadi pembangunan yang dilakukan tahun 1991 tidak terutang PPN membangun sendiri ini, apalagi seingat saya PPN membangun sendiri ini baru ada tahun 1995. Jadi jelas jika membangunnya tahun 1991 tidak terutang PPN.
Pak Dudi, saya dapat surat dari pajak dg PPN 10%x40%xtotal pengeluaran, tidak termasuk harga perolehan tanah. Luas bangunan mereka ketahui dari IMB yg saya bikin. pertanyaannya, apakah total biaya sesuai dengan RAB yg kita cantumkan di pada waktu permohonan pembuatan IMB..
makasih
PPN ini dikenakan terhadap biaya sebenarnya yang dikeluarkan untuk membangun rumah. Kalau datanya sudah tidak ada bisa saja petugas pajak menggunakan data lain.
Pak Dudi, saya membeli sebidang tanah seluas 420m2 dan sedang dibangun rumah dengan luas 160m2. Disekeliling tanah tersebut saya bangun benteng. Apakah perhitungan kegiatan membangun tersebut hanya luas bangunan rumah saja atau benteng juga termasuk dalam perhitungan?
Mohon tanggapan & terima kasih.
Yang dihitung adalah luas bangunan rumah saja yang 160 M2. Jadi atas kegiatan membangun benteng tsb menurut saya tidak terutang PPN membangun sendiri.
Pak Dudi,
Saya lagi mencoba mengatur luas rumah agar tidak terkena kewajiban PPN yang bapak jelaskan. Pertanyaannya: apakah perhitungan 200m2 apakah termasuk: Balkon, Teras, Carport, karena pada perhitungan IMB dipisahkan antara Luas bangunan dan item-temen diatas (dengan koefisien/tarif berbeda)?
Harry (…./STA/79)
Saya belum menemukan peraturan yang mengatur rinci tentang balkon, teras, carport. Tapi menurut saya, sesuai kelaziman, luas bangunan biasanya tidak termasuk fasilitas-fasilitas di atas. Pengertian ini juga nampaknya dipakai dalam SE-07/PJ.53/2005 tentang pelaksanaan PPN Membangun sendiri.
Trima kasih informasinya Pak. Saya ke kantor pajak dan menunjukkan imb saya terus langsung saja diberitahu bahwa tidak ada kewajiban bayar PPN. Waktu saya tanya tentang data yang mereka punya, katanya ada data dari petugas yang keliling. Memang sebelum saya terima surat itu ada petugas PBB yang mendata untuk perubahan pbb di RW tempat rumah kami yang baru dibangun itu tapi beliau tidak tanya-tanya .
Sekali lagi, trima kasih. BTW, saya perempuan kok Pak. Hehehe….
Sama-sama mbak Lis. Maaf deh kalau gitu.
Pak,saya baru dapat surat dari kantor pajak untuk bayar ppn atas rumah yang sedang saya bangun. Luas rumahnya 175,5 m. Harusnya nggak kena kan? Terus, rumah itu pembangunannya saya serahkan sama kontraktor. Jadi, gimana? Terus terang saya kaget juga. Mana suratnya bilang pembayaran harus dilaporkan selambat2nya seminggu sejak tanggal terima surat itu (sore ini). Tolong pencerahannya ya Pak.
Trima kasih banyak.
Saya yakin surat dari kantor pajak tersebut masih berupa surat himbauan dan belum berupa produk hukum. Jadi tenang saja pak. Yang perlu Bapak lakukan adalah merespon surat tersebut, bisa dengan surat jawaban, atau pak Lis datang sendiri ke kantor pajak. Jelaskan bahwa luas bangunan Bapak masih di bawah 200 m2 sehingga tidak kena PPN Membangun sendiri. Kan kantor pajak menyurati Bapak seperti itu hanya memperkirakan saja luasnya lebih dari 200 m2. Kalau ternyata luasnya kurang dari 200 m2, dengan sendirinya tidak ada kewajiban PPN tersebut. Tunjukkan juga bukti-bukti yang menunjukkan luas bangunan tersebut. Kalau perlu, lakukan pengukuran fisik dengan petugas pajaknya.
Demikian Pak Lis. Semoga bermanfaat.
@dia
rumah yang dijual oleh pengembang dikenakan PPN 10% dari harga jualnya. PPN dipungut oleh pengembang. Adapun atas rumah sederhana dibebaskan dari pengenaan PPN. Batasan rumah sederhana ini adalah yang harga jualnya tidak lebih dari Rp49.000.000,- dan merupakan rumah pertama.
Mohon informasi,
saya telah membeli rumah (indent)lewat pengembang dengan luas bangunan 57m2 dan tanah 136m2 dengan harga jual 208jt. dari uraian diatas, apakah saya kena PPN, bila iya berapa prosen ?
mohon tanggapan. terima kasih.
Pak…
latar belakangnya apa kita (wp) wajib bayar ppn membangun sendiri…? sori awam nih Pak. Kan duit kita dah keluar buat material,tukang,dll. enak juga ya pajak…ujung2nya dapat duit dari ppn.
mohon penjelasan ttg latar belakangnya supaya nangkep nih.
tks Pak.
Sebenarnya pengenaan PPN atas membangun sendiri ini dimaksudkan untuk adanya kesamaan perlakuan dengan rumah yang dibangun oleh pengembang yang juga dikenakan PPN. Pajak kan buat rakyat juga pak
. Lagian yang dikenakan yang luasnya diatas 200 m2 kan. Artinya yang membangun tentu bukan kelas bawah seperti saya yang tak akan sanggup membangun rumah seluas itu.