BLOG PAJAK INDONESIA

Pada tanggal 22 Februari 2010 ini telah diterbitkan Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur tentang batasan dan tatacara pengenaan PPN atas kegiatan membangun sendiri. Peraturan Menteri Keuangan ini (Nomor 39/PMK.03/2010) menggantikan ketentuan sebelumnya tentang PPN Kegiatan Membangun Sendiri yaitu Keputusan Menteri Keuangan Nomor 554/KMK.04/2000 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang Dilakukan Tidak Dalam Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan yang Hasilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak Lain sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002.

Perubahan penting yang dilakukan oleh Peraturan Menteri Keuangan Nomor 39/PMK.03/2010 ini adalah mengubah batasan luas bangunan yang dikenakan PPN di mana batasan sebelumnya yang 200 m2 diubah menjadi 300 m2. Ini berarti mulai 1 April 2010, PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri dikenakan atas kegiatan membangun sendiri dengan luas minimal 300 m2. Di bawah batasan itu tidak dikenakan PPN Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS).

Ruang Lingkup

PPN KMS dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang memenuhi ruang lingkup berikut ini :

1. Terutang oleh orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri
2. Dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan
3. Dilakukan oleh orang pribadi atau badan
4. Hasilnya digunakan sendiri atau fihak lain
5. berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria :

• konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja,
• diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, dan
• luas keseluruhan paling sedikit 300 m² (tiga ratus meter persegi).

Dari ruang lingkup di atas kita bisa menyimpulkan bahwa ada bebarapa kegiatan membangun bangunan yang tidak dikenakan PPN KMS, yaitu :

1. kegiatan membangunan bangunan yang dilakukan oleh orang atau badan yang memang merupakan kegiatan usahanya. Atas kegiatan membangun ini memang tidak dikenakan PPN KMS tetapi dikenakan PPN dengan mekanisme umum yaitu pemungutan PPN kepada pembeli bangunan oleh penjualnya,
2. kegiatan membangun sendiri yang luasnya kurang dari 300 m2, dan
3. kegiatan membangun sendiri yang bangunannya digunakan bukan untuk tempat tinggal atau kegiatan usaha seperti tempat ibadah

Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak

Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri dihitung dengan cara mengalikan tarif 10% dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Besarnya DPP adalah 40% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Dengan demikian, tarif efektifnya adalah 4% dari jumlah biaya yang dibayarkan dan/atau dikeluarkan.

Saat dan Tempat Terutang Pajak

Saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat mulai dibangunnya bangunan. Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

Tempat PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.

Tatacara Pembayaran dan Pelaporan

Pembayaran PPN terutang dilakukan setiap bulan sebesar 10% dikalikan dengan 40% (atau sama dengan 4%) dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya. Hal ini berarti bahwa PPN KMS ini dibayarkan setiap bulan dan tidak menunggu sampai bangunan selesai dibangun.

PPN terutang tersebut wajib disetor ke Kas Negara melalui Kantor Pos atau Bank Persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran PPN yang terutang kepada Kantor Pelayanan Pajak yang wilayahnya meliputi tempat bangunan tersebut dengan mempergunakan lembar ketiga Surat Setoran Pajak paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

Bangunan Digunakan Fihak Lain

Dalam hal bangunan sebagai hasil kegiatan membangun sendiri digunakan oleh pihak lain sebagai tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib menyerahkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri kepada pihak lain yang menggunakan bangunan tersebut.

Dalam hal orang pribadi atau badan yang membangun sendiri bangunan untuk digunakan pihak lain tidak dapat menunjukkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri, pihak lain yang menggunakan bangunan tersebut bertanggung jawab secara renteng atas pembayaran Pajak Pertambahan Nilai yang terutang.

Peraturan Pelaksanaan

Tata cara pengisian Surat Setoran Pajak, pelaporan, dan pengawasan pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri diatur dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak.

Sampai dengan dipostingnya tulisan ini, Peraturan Dirjen Pajak tersebut belum terbit. Mengingat berlakunya Peraturan Menkeu ini adalah 1 April 2010, mungkin Peraturan Dirjen Pajak dimaksud akan terbit pada akhir-akhir bulan Maret ini.

Ketentuan Lain

Beberapa ketentuan lainnya yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan ini adalah :

1. Pajak Masukan yang dibayar sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri tidak dapat dikreditkan
2. Peraturan Menteri Keuangan ini mulai berlaku pada tanggal 1 April 2010.

Anda berencana membangun rumah atau gedung? Atau Anda berencana membeli rumah jadi yang sudah dibangun oleh orang lain? Kalau ya, silahkan baca dulu tulisan ini. Pelajari ketentuan tentang aspek Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dalam membangun rumah. Jangan sampai setelah membangun rumah Anda dipusingkan oleh urusan PPN yang tidak Anda ketahui sebelumnya.

Kegiatan membangun rumah atau gedung atau bangunan sendiri baik yang dilakukan oleh orang pribadi maupun badan merupakan objek PPN berdasarkan Pasal 16C Undang-undang PPN. Selengkapnya bunyi Pasal 16C tersebut adalah :

Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha  atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan fihak lain yang batasan dan tatacaranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.

Keputusan Menteri Keuangan yang mengatur hal ini adalah Keputusan Menteri Keuangan Nomor 533/KMK.04/2000 yang telah diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002. Selain itu ada juga Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-387/PJ./2002.

Berdasarkan aturan-aturan tersebut, suatu kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN jika memenuhi beberapa syarat, yaitu :

1. Dilakukan tidak dalam kegiatan perusahaan atau pekerjaan,

2. Bangunan yang dibangun adalah untuk tempat tinggal atau tempat usaha,

3. Luas bangunan 200 m2 atau lebih, dan

4. Bangunan bersifat permanen yang konstruksi utamanya berupa tembok, dan atau kayu tahan lama, dan atau bahan lain dengan kekuatan tahan sampai dengan 20 tahun atau lebih.

Nah, jika Anda tidak ingin dikenakan PPN silahkan membangun rumah dengan luas kurang dari 200 m2. Hentikan membaca sisa tulisan ini. Namun jika Anda merencanakan membangun rumah dengan luas 200 m2 atau lebih, silahkan baca sisa tulisan ini agar Anda bisa membayar PPN sesuai ketentuan dan menghindari sanksi yang tidak perlu. Bagi Anda yang akan membeli rumah jadi yang sudah dibangun oleh orang lain (tidak melalui pengembang perumahan), pastikan luas rumah yang akan Anda beli. Jika luasnya 200m2 atau  lebih silahkan tanyakan pemenuhan pembayaran PPN nya kepada penjual agar Anda tidak dibuat repot kalau ada petugas pajak yang datang.

PPN atas kegiatan membangun sendiri ini besarnya adalah 10% x 40% x seluruh pengeluaran (termasuk PPN) dalam satu bulan atau 4% dari total pengeluaran setiap bulan. Dengan demikian, penghitungan ini dilakukan setiap bulan. Adapun PPN penyetorannya di bayar di bank selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pengeluaran biaya. Apabila Anda menyetor lebih dari tanggal itu, Anda bisa dikenakan sanksi administrasi bunga sebesar 2% per bulan.

Pembayaran PPN ini menggunakan sarana SSP (Surat Setoran Pajak). Pastikan Anda mencantumkan kode MAP dan kode setoran yang benar dalam SSP.  Kode MAP nya adalah 411211 dan kode jenis setorannya 103. Apabila Anda tidak memiliki NPWP, isikan 9 digit pertama dari kolom NPWP berupa angka nol. Tiga digit berikutnya diisi kode KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat dibangunnya bangunan tersebut. Jika Anda tidak tahu kode KPP, silahkan tanya ke kantor pajak terdekat. Tiga digit berikutnya dari kode NPWP diisi angka nol.

Nah, dari bank Anda nanti akan mendapat dua lembar SSP yaitu lembar 1 dan lembar 3. Segera laporkan SSP lembar ke-3 ke kantor pajak. SSP lembar 1 sebaiknya Anda simpan beserta dokumen-dokumen pengeluaran biaya agar Anda bisa mempertanggungjawabkan penyetoran dan perhitungan PPN ini kalau suatu saat ada pemeriksaan.

Update Maret 2010

Telah terbit ketentuan baru tentang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang mulai berlaku 1 April 2010. Klik di tautan berikut untuk mendapatkan informasinya.

PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri Per 1 April 2010